Les observatoires locaux des loyers

Des observatoires pour connaître et agir

La connaissance des loyers du parc privé est un enjeu tant pour le fonctionnement du marché locatif privé que pour la conception et le déploiement des politiques publiques du logement, qu'elles soient locales ou nationales.

Pour répondre aux besoins des acteurs privés comme publics, l'observation des loyers nécessite des méthodes fiables et transparentes. Au plus près des marchés, les observatoires locaux des loyers respectent des modalités analogues de pilotage, de traitement des données, de respect de la confidentialité, de production et de diffusion des résultats.

La genèse du réseau

Sous l'impulsion du ministère en charge du logement, un réseau expérimental d'observatoires locaux des loyers, réunissant 19 observatoires dans un premier temps, a été mis en place en 2013 et 2014, à partir des préconisations du rapport élaboré par Sabine Baïetto-Besson et Bernard Vorms.

S'appuyant sur certains dispositifs locaux d'observation des loyers déjà existants, issus d'initiatives locales impulsées par des ADIL (Agences départementales d'information sur le logement), des agences d'urbanisme et des collectivités locales, chacun des observatoires locaux s'est mis en place en partenariat avec des acteurs locaux multiples : collectivités locales, fédérations et syndicats de l'immobilier, acteurs du logement social, caisses des allocations familiales, associations représentant les locataires, etc.

Une méthodologie de recueil et de traitement des données pour obtenir des résultats sur les loyers fiables a été développée et soumise, à chaque étape de sa réalisation, à l'avis d'un comité scientifique composé d'experts indépendants.

Ainsi, les années 2013 et 2014 ont permis de définir une organisation adaptée et de mettre en place un ensemble de méthodes. La loi ALUR du 24 mars 2014 a défini un cadre d'agrément pour les observatoires, qui a été précisé par des textes réglementaires d'applications.

Des observatoires ancrés localement et mobilisant des acteurs du territoire

Ces observatoires sont portés par une structure ayant la forme de GIP (Groupement d'intérêt public) ou d'association. En fonction de la gouvernance de cette structure, son conseil d'administration joue le rôle de comité de pilotage de l'observatoire ou un comité de pilotage ad hoc est mis en place.

Les instances décisionnelles des observatoires locaux du réseau associent l'État et les collectivités locales, et assurent une représentation équilibrée les bailleurs, les locataires et les gestionnaires.

Les observatoires souhaitant être agréés doivent en outre respecter les conditions prévues par la loi du 24 mars 2014 ainsi que par le décret du 5 novembre 2014, et notamment associer à leur gouvernance des personnes qualifiées.

Des observatoires aux méthodes communes et transparentes pour produire des résultats fiables et comparables

Les observatoires partagent les mêmes méthodes, diffusent des résultats fiables et comparables tout en répondant au mieux à la diversité des questions posées par leurs partenaires locaux.

Les principes de la méthode d'observation ont été élaborés sur la base des travaux menés au cours des années 2013 et 2014. Ces prescriptions méthodologiques ont été validées en novembre 2014 par un comité scientifique et sont appliquées par chaque observatoire local et au niveau national, pour les contrôles et traitements effectués à ce niveau.

Ces prescriptions détaillent les processus d'échantillonnage, de collecte1 et de pondération des données, le processus de production des résultats, ainsi que les niveaux de précision attendus et les seuils statistiques à respecter dans la publication de résultats.

Des observatoires aux données ouvertes, dans le respect de la vie personnelle et du secret commercial

Chaque observatoire du réseau s'engage à respecter le cadre légal (notamment la loi informatique et liberté) ainsi que les engagements de confidentialité sur les données individuelles ou commerciales pris auprès de chacun de ses partenaires fournisseurs de données.

Les observatoires ont une vocation statistique, ils s'engagent à ne pas fournir de données individuelles à des tiers, notamment à des fins commerciales, ou d'opérations de contrôle économique ou fiscal individuels.

Dans une logique de transparence de leur activité, les observatoires s'engagent à diffuser :

  • des résultats fiables, en éclairant leur niveau de précision.
  • des données anonymisées dans un format réutilisable, de façon non-discriminatoire, à toute personne qui en fait la demande, à condition que le demandeur s'engage à respecter des règles statistiques assurant la qualité de l'usage de ces informations.

Ils s'obligent à diffuser un rapport de résultats, selon une trame définie pour l'ensemble du réseau, et à alimenter de manière régulière également le site www.observatoires-des-loyers.org. Ils mettront ultérieurement à disposition les données auprès des chercheurs par le biais de moyens sécurisés (CASD/Centre d'accès sécurisé aux données). 

Un réseau pour capitaliser l’expérience et mutualiser des outils

Les observatoires locaux des loyers travaillent en réseau, ce qui leur permet de partager leur expérience, de se former et de faire évoluer une méthodologie commune. Des réunions d'échanges ou de formation sont régulièrement organisées, et un extranet permet de partager les informations utiles. Ce réseau mutualise une partie des traitements statistiques (contrôle des données, calcul des résultats, calcul des zonages) auprès de l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) et de l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement).

Dans un souci de bonne couverture du marché locatif et d'efficacité de la collecte de données, en complément des actions locales, le réseau formalise des partenariats avec des professionnels du secteur immobilier disposant de bases de données couvrant le territoire national.

1 À la fois sur les logements loués de particulier à particulier, gérés par des administrateurs de biens ou gérés par des personnes morales, afin de représenter l'ensemble du marché.